资产数字化综合管控平台（AMS）

一、产品是什么

       资产数字化综合管控平台（AMS，Asset Management System）是面向地方国有资产监管、城投与产投、园区运营机构、政府资产管理部门及资产经营公司的管理信息系统。系统在同一套权限与数据口径下，处理资产建档、空间资源、租赁合同、账单计费、财务对账、巡检维保、盘点处置，以及管理驾驶舱与指挥中心大屏。
       使用对象包括资产管理员、租赁运营人员、财务与内控、物业与外勤、分管领导及系统管理员。PC 管理端承担主数据维护、审批与统计分析；移动端（H5 / 微信小程序 / App，按实施打包）承担现场巡检、盘点扫码、报修工单、领导查阅和业主账单查询。
       与仅提供资产卡片登记的台账软件相比，AMS 将「租没租、谁在用、应收多少、现场是否到岗」放在同一资产主键上处理，减少科室之间用 Excel 对账、用即时通讯催办的情况。具体上线范围以合同和技术附件为准。
登录界面（演示环境实机截图）

登录页支持多租户选择、账号密码、验证码，标题为「资产数字化综合管控平台(AMS)」。生产环境的访问地址、HTTPS 证书与账号由实施方按单位网络策略提供。

二、适用对象与管理问题

2.1 适用单位

单位类型 常见管理需求 系统中的对应入口
国资监管、财政或机关事务资产科 总量、结构、收益、风险可汇总、可下钻 首页驾驶舱、战略大屏、台账与报表
城投、产投、园区运营、资产经营公司 房源与土地可租可售，合同与空置可管 租赁运营中心、资源看板、挂牌与销售合同
财务、内控、审计协作部门 应收与实收一致，差异能说明来源 计费、账单、对账漏斗、折旧
物业、巡检、维修班组 任务能下发，到场有记录 巡检计划/任务、移动执行、围栏签到、工单
信息化主管部门 可私有化部署，账号、权限、日志可管 租户、用户、角色、菜单、监控

2.2 当前常见的管理难点

下列问题来自国资与园区资产经营的普遍做法，不是营销对比口号，实施调研时应对照本单位制度逐条确认。
  1. 底数口径不统一。 房产、土地、设备分表管理，分类随经办人变化，监管要总量、运营要明细时对不上。
  2. 占用关系靠口头。 一栋楼下多租户、部分退租、转租分租后，合同与实际房间对应关系难以维持。
  3. 业财两套账。 租赁部门按合同算租金，财务按进账单核算，月底用表格核对，差异原因说不清。
  4. 现场履职缺少证据。 巡检有计划、缺轨迹；报修有电话、缺工单闭环。
  5. 汇报材料临时汇总。 例会和大屏数字来自手工加工，与业务系统当时状态不一致。
  6. 历史数据进系统成本高。 存量 Excel 字段杂、错误多，缺少批次回执和回滚。
AMS 针对上述环节提供可配置分类与扩展属性、合同—资源占用绑定、账单与对账、围栏签到、驾驶舱取数以及批量导入。不能替代财务总账、财政国库或测绘院成果管理；需要对接时在集成说明书中单列。

三、总体功能构成

系统按四个业务中心组织 PC 菜单，另配置决策展示、移动协同和系统管理。菜单编码见库内 ams_pillar_menus.sql。
中心 菜单编号 PC 路径前缀 主要工作
资产全生命周期 3000 /assetLifecycle/ 分类、台账、导入、变动、调拨、处置、盘点、地图
智慧维保中心 4000 /smartMaintenance/ 巡检计划与任务、报修、维修工单
租赁运营中心 5000 /rentalOperation/ 房态、定价、合同、催缴
财务对账中心 6000 /financialCenter/ 计费、账单、对账、折旧
决策展示 — /index、/asset-dashboard、/ams/analysis 驾驶舱、战略大屏、经营分析
移动协同 — uni-app 各页 员工任务、领导看板、业主账单
系统管理 — /system/、/tenant/ 用户、角色、菜单、租户、日志
主数据流如下：资产建档 → 拆分可租单元 → 签订合同并占用资源 → 按规则出账 → 收缴与对账 → 巡检与工单回写档案。首页驾驶舱与战略大屏读取上述业务数据，不另建一套手工指标库。

四、功能说明

4.1 资产全生命周期

用于建立全单位认可的资产主键，并记录从入账到处置的过程。
资产分类与扩展属性。 分类按树形维护。共性信息记在资产底账，房产证号、土地用途、设备铭牌等差异信息通过属性定义配置，减少每增加一类资产就改一次数据库表的情况。该方式称为 EAV（实体—属性—值），属性项由业务管理员维护，实施时需与单位既有台账字段对照。
资产台账。 提供列表、详情、多条件查询，关联管理部门、状态、分类。详情中可查看坐标、附件、变动记录。无坐标的资产在地图上不显示点位，属于数据条件，不是功能缺失。
批量导入。 支持按模板导入资产及空间信息，按批次查看成功、失败条数，失败行给出错误回执；支持按批次回滚。适合历史 Excel 迁入。字段映射与校验规则在实施阶段按甲方模板固化。
变动、调拨、处置。 状态及关键字段变更写入变动历史。调拨记录权属或管理部门变化。处置可启动审批流，流程节点回写资产状态。审批模板按单位制度配置。
盘点。 编制盘点计划，生成明细；账面值与实测值对照，差异提交处理。移动端提供扫码盘点入口，供现场使用。
地图与资源。 资产地图用于点位总览。一房一档（资源看板）在资产主体下管理房间、地块等可租单元，作为合同占用的对象。GIS 底图可使用国家天地图，须配置本单位合规密钥。

4.2 智慧维保中心

用于把巡检和维修从口头安排转为计划、任务、工单和现场记录。
巡检。 PC 端编制计划（对象、周期、责任人）；调度任务按计划生成巡检任务。执行人在移动端领取任务、填写结果、提交。系统记录时间与位置。
地理围栏与签到。 可为巡检对象设置围栏。签到、签退记录坐标、是否在围栏内；围栏外到场可要求填写原因。日志可查询、导出，供内控抽查。坐标系在实施文档中固定：微信小程序与 App 默认国测局坐标（GCJ-02），H5 默认 WGS-84，须与后端围栏一致，否则判定会偏差。
报修与工单。 使用人申报故障，生成维修工单，关联资产或空间。工单状态可跟踪。流程初始化失败时，系统有补偿任务扫描，避免工单悬挂（实施验收时按工单样本抽检）。

4.3 租赁运营中心

用于在可租单元粒度上管理出租，而不是只登记到楼栋。
资源与房态。 房间或地块单元有编码、面积、楼层、状态。房态图查看空置与占用。合同占用资源后，状态随合同变更；部分退租、资源迁移时做占用一致性校验，降低一房两租。
合同。 维护租期、租金约定、承租方，绑定资源。提供到期提醒。提前退租、降租减免走流程并保留附件。
定价。 维护基准价或策略价，供招商报价和合同引用。具体价格政策由单位制定，系统提供承载和引用，不内置某地政府定价文件。
催缴。 对即将到期或已逾期的账单、合同进行提醒列表，供运营督办。通知渠道（站内、短信等）按实施开通。
挂牌与销售合同。 版本中已提供租售挂牌和销售合同页面，用于盘活、转让类业务。是否对最终用户开放，由菜单授权决定。
优惠策略。 目前为可配置的叠加测算与申请留痕，规则深度按实施启用，招标文件中建议写「支持策略配置」，不要写「完整促销引擎」。

4.4 财务对账中心

用于在租赁执行与财务核算之间建立可核对的账单关系。本模块不是财务总账，不替代凭证生成与出纳系统。
计费与账单。 按合同与计费规则生成账单，跟踪状态。周期性出账可由调度任务执行。金额计算使用高精度数值类型，避免浮点误差（研发规范要求）。
对账。 提供异常列表和漏斗。支持按来源类型区分财务侧账单与租赁侧账单，定位差异发生在出账、收缴还是核销。接口约定见项目 API_CONTRACT.md。
折旧。 配置折旧方法与周期，记录计提。会计准则、科目对照按甲方财务制度执行，系统不内置某号准则全文。
线上收缴。 工程上具备微信支付等通道的订单、回调与业务单据关联。投产必须完成商户资质、证书、备案。未完成通道开通前，只演示对账与账单状态，不承诺「财政代收」或「国库直缴」。

4.5 决策展示

管理驾驶舱（登录后首页）。 展示资产与经营相关汇总、收益趋势、对账概况、待办。指标来自业务库聚合，无数据时显示空态。
资产战略大屏。 全屏展示 KPI 与行政区地图下钻，供指挥中心或展厅。标题与行政区边界数据可配置。大屏可使用独立终端认证，避免与办公账号混用。
经营分析。 基于历史账单和规则做趋势与风险列表，供运营参考。该项是统计分析，不是对话式大模型，官网不得使用「人工智能自动决策」「百分之九十几准确率」等无法核验的表述。

4.6 移动端

移动端与 PC 共用资产、巡检、工单、账单等业务接口，另提供聚合首页。登录为两步：校验账号后选择租户，再进入对应工作台。
角色 识别方式（实施可调） 主要页面
一线员工 默认 工作台、盘点扫码、巡检执行、报修工单
领导 角色标识含领导或管理员类 经营概况、资产概览、报告、到期预警
业主 / 承租人 角色标识含业主类 账单、合同查询
客户侧资源发现、合同签署流程已接通。签署环节默认联调模拟通道，具备法律效力的电子签章须另行采购并完成集成测试。

4.7 系统管理

包括用户、部门、岗位、角色、菜单、字典、参数、租户、在线用户、操作日志、登录日志、对象存储配置。数据权限可按部门或本人控制列表范围。上述能力满足账号治理和审计取证的常规信息化要求；等保、密评是否达标，须在项目中单独测评，产品介绍不构成测评结论。

五、典型应用场景

以下按业务过程叙述，便于官网「解决方案」栏目和招标「应用案例描述」使用。数字和时限为管理过程说明，不是性能承诺。

5.1 区县经营性房产与土地台账

资产科维护分类和台账，历史表格分批导入。监管人员在驾驶舱看总量和结构，点击进入台账核对单宗。运营人员在资源层看到可出租单元。例会使用战略大屏，避免会前重新制表。实施重点：分类与扩展属性对照、导入模板、坐标补录。

5.2 产业园区分级租赁

园区按楼栋—楼层—房间建资源，定价员维护楼层或朝向差异价，招商签订合同并占用具体房间。财务按账单收款并对账。空置房间在房态中查看。实施重点：资源编码规则、合同冲突校验、账单出账日。

5.3 公共租赁住房或保障性住房运营

合同、账单、催缴与入户巡检一并使用。欠费在催缴列表中处理；巡检记录用于入住使用情况核查。实施重点：承租人档案字段、催缴通知渠道、巡检围栏是否启用。

5.4 资产盘活与处置

待盘活项目建立档案，走挂牌或销售合同；需报废或转让的资产走处置审批，过程附件留存在系统中。实施重点：审批层级与单位「三重一大」制度对齐，菜单是否开放挂牌模块。

5.5 外勤巡检与维修

维保部门按月下达巡检计划，外勤用手机执行并签到。报修生成工单后派修，完工回写。管理部门按日志抽查是否到岗。实施重点：坐标系、手机定位授权、弱网环境是否允许离线（当前版本现场提交依赖在线，离线队列未作为标配）。

六、系统架构与运行形态

       AMS 采用模块化单体：PC、移动端和大屏访问同一套后端服务，而不是拆成多个独立微服务。该形态便于政务云或单位机房私有化部署和版本一并升级。访问量增大时，反向代理可向两台应用实例分发（配置中已预留），不作为「已交付双活」的承诺。
层次 主要组成 说明
客户端 Vue 3 管理端、uni-app 移动端、战略大屏 管理端开发端口 8090；移动 H5 开发端口 8092
接入 Nginx 静态资源与接口反向代理；移动专用接口路径与 PC 代理规则分开，避免前缀剥离错误
应用 Spring Boot 服务（Java 17） 认证、系统管理、工作流、资产业务、移动聚合接口、任务客户端
数据 MySQL 8、Redis、对象存储 业务数据、会话与缓存、附件
调度与监控 分布式任务调度、可选应用监控 计费、巡检生成、逾期预警等周期任务
外部 天地图、支付、电子签、短信 按实施开通；未开通不影响台账、合同、对账等主功能演示
详细分层、接口前缀与表结构见 AMS_系统架构图_2026-08.md。
技术规格（可在构建文件中核对）
项 规格
后端 Java 17，Spring Boot 3.5.x，MyBatis-Plus，Sa-Token
工作流 Warm-Flow 1.8.4
任务调度 SnailJob 1.9.0（部分补偿任务使用应用内定时）
PC 前端 Vue 3、TypeScript、Vite、Element Plus；地图 MapLibre GL
移动端 uni-app（Vue 3），可编译 H5、微信小程序、App
资产模型 底账 + 分类属性定义 + 属性值
多租户 数据行附带租户标识，查询自动隔离
中间件品牌可在实施阶段按等保和信创要求替换为同等能力产品，替换工作单列。

七、安全、权限与审计

  1. 身份认证。 账号密码登录，支持验证码；移动端选择租户后再颁发令牌。会话使用标准令牌机制。
  2. 授权。 角色绑定菜单和按钮。列表可按部门数据范围过滤。
  3. 租户隔离。 集团或多法人场景下，租户之间数据分开；菜单等平台表按产品规则排除在租户过滤之外。
  4. 审计数据。 登录日志、操作日志、流程记录、巡检签到、附件。抽凭时按时间、操作人、业务单据查询。
  5. 生产配置。 数据库口令、令牌密钥、接口加解密私钥、支付证书须使用环境变量或密钥系统，不得沿用演示环境默认值。该条属于上线条件，不是功能卖点。

八、实施与交付

8.1 建议实施顺序

  1. 组织、角色、菜单与数据权限，确定谁能看哪些资产。
  2. 分类、属性与导入模板，完成历史数据迁入和抽检。
  3. 资源编码与合同、账单规则，打通租赁主链。
  4. 对账口径与财务部门确认来源维度。
  5. 巡检对象、围栏和移动端账号。
  6. 驾驶舱指标与大屏标题、行政区数据。
  7. 按合同开通支付、短信、电子签等通道。

8.2 交付材料（随项目提供，不在此重复操作步骤）

接口约定、部署检查清单、发布说明、用户操作手册。信息化部门可用手册中的路由与截图编号做功能存在性核对。

8.3 开箱不包含、须合同约定的事项

  • 与财政、国资在线监管平台的专线或单点登录深度对接
  • 指定商业银行、税务、电子发票系统对接
  • 商用电子签章产品采购及法律效力论证
  • 国产芯片、操作系统、数据库的全栈信创适配清单
  • 两地三中心、RPO/RTO 等灾备指标
  • 未经试点测试的并发用户数、响应时间数字
  • 等保、密评证书或测评报告

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